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法律科普:拒绝套路,不买串串房

来源:第一律师 作者:房产在线律师 发布时间:2021-03-02 07:32:02

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房产在线律师 法律科普:拒绝套路,不买串串房

- 基本案情 -

2020年3月,小A在重庆某房产中介公司的介绍下购买了重庆市渝北区金开大道的一套房屋,虽未见到房屋产权人本人,也未见到房屋产权人给中介的委托出售手续,但基于房产中介持有房屋产权证原件、房屋价格低于市场价格可以立即入住等这些合理信任条件,小A签订了房屋买卖合同,签订合同一段时间后,小A一直催促中介联系房屋产权人办理按揭贷款和过户手续,中介一直以房屋产权人在国外因为疫情无法回国拖延。

2021年1月,警察找到小A,询问小A能否联系上房屋产权人,房屋产权人涉嫌在网上开设赌场犯罪正在被警察调查,小A遂联系中介,中介方知晓已经无法掩盖炒房事实,方才说出实情,房屋是中介以低价向房屋产权人购买,装修后再行出售给小A,现在房屋产权人在缅甸,回来办理过户是肯定不可能了,若是小A想要退房子,中介可以也可以退,但是退的价格只能是中介购买房屋产权人的房屋价格,因为房子装修产生了一定的成本,另外中介从中赚取的差价已经作为业务提成分发给了多个业务员,有的业务员甚至已经离职,无法追回那些款,所以中介不可能将小A已经支付的款项全部退还给小A。

现在小A陷入了困境,房屋可能因为房屋产权人涉嫌犯罪被查封无法取得房产所有权,已经支付的房屋首付款能否退回也成了问题。

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- 问题 -

一、中介没有取得房屋产权人的授权出售委托与小A签订的房屋买卖合同有效吗?

二、小A退钱是找房屋产权人退还是找中介退?

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- 律师分析 -

中介以房屋产权人的名义出售房屋,该行为未取得房屋产权人的授权,构成无权代理行为。根据民法典第五百零三条的规定无权代理人以被代理人的名义订立合同,被代理人已经开始履行合同义务或者接受相对人履行的,视为对合同的追认。本案中,房屋产权人始终未知晓小A,因此根本无法对合同进行追认,房屋产权人对于合同的履行以及同意退款均是对应与中介的房屋买卖合同关系。因此在不构成表见代理也没有房屋产权人追认的情况下,双方签订的房屋买卖合同对房屋产权人不产生效力,所有的法律后果由中介承担。该合同相对于小A与中介而言,不存在合同无效事由,合同是有效的。

目前房屋产权人、中介、小A处于协商调解阶段,仅因为房屋产权人无法回国从而无法过户,若房屋产权人对中介与小A签订的房屋买卖合同进行追认,房屋产权人可以办理委托过户公证,小A可以可房屋产权人的公证委托人办理过户手续,小A也可以起诉房屋产权人,进而通过法院确定小A在缴纳房款后该房屋的所有权归属小A。若是房屋产权人对中介与小A签订的房屋买卖合同不予追认,小A也可以尽快起诉中介,以中介无权代理为由要求中介承担违约责任,尽快拿回房款。

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- 法律依据 -

《中华人民共和国民法典》 第五百零三条无权代理人以被代理人的名义订立合同,被代理人已经开始履行合同义务或者接受相对人履行的,视为对合同的追认。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

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- 律师买房建议 -

当前房地产市场尚未成熟,中介扰乱房产市场的乱象频出,买房人还需要擦亮自己的眼睛,为了避免购买到串串房,可以从以下几点出发:

一、买房时候一定要注意审查身份证件和房产证件,看签订合同的人与房屋产权人是否一致,在不一致的情况下,要看是否有房屋产权人出具的授权委托书,并通过电话、微信等远程联系方式向房屋产权人确认房屋买卖合同的签订。

二、看房时候注意看房子的装修,若是房子具备装修很新、呈现地中海或欧式风格、基本没住过人、床垫未拆、厨房卫生间没有生活痕迹、家电基本齐全,但都不是名牌、房屋甲醛味重等这些特征,这房子很可能就是房串串临时装修然后加价出售的,这样的房子表面装修得很精致,但是隐蔽工程里的线路、地板、防水都做的很差,入住后就会出现各种问题。

三、购房时如果通过中介购买,建议选择大中介,大中介与小型中介比较,大中介拥有更有优质可靠的房源,大中介对于经纪人管理制度更加严格,资金安全更有保障,经纪人的文化素质更高,买房更安全。

作者:眷诚法务 王 伟

图片:网 络

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