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律师在线||限售期房屋能否购买?

来源:第一律师 作者:房产在线律师 发布时间:2021-03-02 07:32:02

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限售期房屋是什么?

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限售期房屋是指由于政策原因,某一类房屋房主在持有一定期限后才能在市场交易该房屋。常见的是经济适用房和拆迁安置房,有些地方对一般商品房也会有限售期限制。

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因为政策优惠性与补偿性,这两类房屋购入成本均较低,因而售价通常会低于市场价。在当前高房价的情势下,购置此类房屋无疑会减轻不少经济压力。

但是这类房屋的交易着实在一定程度上影响了正常的房产交易市场,加之为保障其社会公益性得以落实,政府不仅对最初购买者设定了诸多门槛,也会对该类房屋的出售有所限制。

限售期就是一项政策性限制措施。

出于急需用钱,或者是想置更加换符合心意的房屋等原因,不少房主都有出售房屋的意愿,尤其是动拆迁房屋。即便是地理位置和户型都有所限制,还有限售期这个“紧箍咒”,但因着价格便宜,质量有保证,该类型的房屋毋庸置疑成为大众眼中的“香饽饽”。

不过,机遇往往与风险并存,买房亦是如此。

对于买家来说,购买限售期的房屋在享受高性价比的同时也承担着一定的风险。

首先,限售期的房屋既不能将买卖合同备案,也不能过户。

如此一来,买方的权益是得不到保障的,一旦卖方反悔或是在条件成熟时将房屋卖给任意一个善意第三人并过户,买方即无法得到房屋的所有权。

其次,限售期通常3年、5年不等,在此期间房价的增长值尤为可观。

利益驱使下,一些房主难免会反悔,违约情况也是层出不穷。限售期内卖方若违约,即便双方之间的买卖合同有效,但是因为处于限售期,亦是无法强制性要求卖方履行配合办理过户的义务。

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针对此类情形,除了双方自觉坚持诚信原则,切实履行合同义务以外,没有完全规避上述风险的方法。但是可使用以下方法加以约束限制,更进一步的保障守约方的利益。

1、聘请专业人员拟订合同,在法律允许的范围内,加重违约条款的设定,以违约方承担较重违约责任的形式对守约方的利益加以保障。但这种当时的保障力度有限,一旦房产限售期前后价格差异较大,卖方宁可承担过重的违约责任也要违约的可能性也会很大。

2、双方签署代持协议。由于限售期房屋无法过户,即便买方将房款支付完毕也是无法拥有房屋的所有权,在此期间内,房屋依旧是登记在卖方名下。此时,双方之间可另行签署代持协议,明确房屋实际所有人是买方,卖方只是代持人。如此,即便是卖方将房屋售与他人,买方可以追究其无权处分的责任,要求对方返还售房款并承担侵权责任。

3、办理抵押,签署抵押合同。买卖双方可先签订抵押合同,卖方以借款的方式从买房出得到房款,将房屋抵押给买房,并办理抵押登记,买方即成为该房屋的抵押权人,待限售期过后办理过户登记。一旦卖方想要另行出售该房屋或办理过户登记,需先经过买方同意。

4、签署租赁合同。双方可签署长期租赁合同并约定严格的违约责任,买方以支付房租的形式实际支付购房款。一方面,由于承租方有优先购买权,房屋出售时买方享有同等条件下的优先权;另一方面,基于“买卖不破租赁”的原则,即便房屋售出,买方仍有权居住于该房屋之内。加上长期的租赁期限,新的买方虽然拥有房屋所有权,但无法实际占有并居住该房屋,否则需要承担较重的违约责任。如此一来,其他人购买该房屋的意愿可能会大大降低。

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以上几种方法并不能切实的解决或是避免购买限售房屋的风险,仅仅是在一定程度上更进一步的维护卖方违约后买方的权益,风险依旧是存在的。越是距离限售期结束越久,风险越大。购买限售房,切勿被低价格冲昏头脑,谨慎之心不可少。

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